Hiện nay, tình trạng lừa đảo liên quan đến việc làm sổ đỏ đang trở thành vấn nạn nhức nhối trong xã hội. Những đối tượng xấu lợi dụng lòng tin của người dân, cùng sự thiếu hiểu biết về các thủ tục pháp lý, để chiếm đoạt tài sản. Đây không chỉ là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng mà còn gây ra những hệ lụy lớn về kinh tế và tinh thần cho nạn nhân.

Từ nạn nhân biến thành kẻ lừa đảo

Mới đây, Viện Kiểm sát nhân dân TP Hà Nội vừa ban hành cáo trạng truy tố bị can Hoàng Văn Đà (sinh năm 1986) và Đào Thị Khiêm (sinh năm 1967) cùng trú ở huyện Thanh Oai, Hà Nội về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Cáo trạng thể hiện, với mục đích chiếm đoạt tiền để chi tiêu cá nhân, Hoàng Văn Đà nảy sinh ý định nhận tiền làm sổ đỏ cho những người có nhu cầu. Để thực hiện hành vi phạm tội, Đà giới thiệu bản thân quen biết nhiều người ở Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nên có khả năng làm được sổ đỏ.

Ngoài ra, Đà còn thành lập văn phòng bất động sản H&D ở huyện Thanh Oai và thuê nhân viên đứng ra tìm người có nhu cầu làm giấy tờ đất đai… Bằng thủ đoạn này, Đà chiếm đoạt hơn 1,7 tỷ đồng của 18 cá nhân.

Cụ thể, Đà biết thông tin có thửa đất 176m2 tại thôn Ngọc Liên, xã Kim An, huyện Thanh Oai, Hà Nội đang được rao bán với giá 334 triệu đồng. Đà đặt cọc trước 20 triệu đồng “làm tin” và yêu cầu chủ nhà không được bán thửa đất trên cho ai.

Sau đó, thông qua Đào Thị Khiêm giới thiệu, anh Phạm Văn T biết thông tin thửa đất trên. Đà nói với anh này về việc bán lại thửa đất trên với giá 500 triệu đồng, trong 30 ngày sẽ làm thủ tục, cấp sổ đỏ sớm nhất mà không mất chi phí.

Nghe Đà hứa hẹn chắc nịch nên anh T đã đồng ý và giao cho Đà 100 triệu đồng “đặt cọc”. Sau đó, anh này đưa nốt 400 triệu đồng và giấy tờ để làm thủ tục cấp “sổ đỏ”. Mặc dù nhận tiền của anh T nhưng Đà không thanh toán tiền cho chủ nhà. Chính vì thế mà anh T. không được giao đất.

Cũng trong khoảng thời gian này, Đà nhận được lời đề nghị của một người khác về việc làm sổ đỏ, nhờ rao bán thửa đất dịch vụ 150m2. Khi đó, Đà liền bảo anh T chuyển sang mua mảnh đất này với giá 750 triệu đồng, cho nợ 250 triệu đồng, hứa hẹn trong 1 tháng sẽ làm được sổ và sang tên cho anh T. Tuy nhiên, quá thời hạn cam kết, Đà không giao đất cũng không trả lại tiền cho anh T.

Trước khi trở thành đối tượng lừa đảo, Đào Thị Khiêm cũng bị Đà chiếm đoạt 95 triệu đồng vào cuối tháng 10/2021. Khi ấy, Khiêm nhờ Đà làm sổ đỏ cho thửa đất 766m2 tại thôn Ngọc Liên, xã Kim An, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Đà đồng ý và nói phải giao trước 40 triệu đồng. Ngoài ra, tháng 12/2021, Khiêm mua mảnh đất diện tích 83,7m2 và nhờ Đà làm thủ tục tách thửa, làm sổ đỏ.

Tổng cộng Khiêm đưa cho Đà 95 triệu đồng, song Đà không liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục cấp sổ đỏ, tách thửa mà sử dụng tiền tiêu xài cá nhân. Nhiều nạn nhân khác cũng bị Đà chiếm đoạt từ vài chục triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng.

Ngoài ra, thông qua Đào Thị Khiêm, Đà chiếm đoạt 470 triệu đồng của 4 người khác. Trong đó có chị Nguyễn Thị H bị chiếm đoạt 200 triệu đồng. Cụ thể, vào tháng 11/2021, chị H có nhu cầu bán 3 mảnh đất diện tích 243m2 nên nhờ Khiêm môi giới. Khiêm nói 2 mảnh đất chưa có “sổ đỏ” khó bán nên sẽ nhờ người làm sổ. Đà đồng ý và nói chi phí làm sổ là 140 tiệu đồng, thời hạn 75 ngày. Chị H đề nghị làm nhanh sổ để bán được giá cao thì Đà nói nếu làm sổ trong 45 ngày thì mất 200 triệu đồng. Tuy nhiên sau khi nhận số tiền này, Đà chi tiêu cá nhân hết.

Về phần Đào Thị Khiêm, cơ quan điều tra xác định, khi môi giới, viết, ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền hộ Đà, Khiêm không bàn bạc, trao đổi với Đà về việc chiếm đoạt tiền. Khiêm không thỏa thuận việc hưởng tiền môi giới, hoa hồng từ việc giới thiệu. Sau khi nhận tiền của các bị hại, Khiêm đều đưa lại hết cho Đà nên không có căn cứ xác định Khiêm đồng phạm với Đà.

Tuy nhiên, Đào Thị Khiêm lại chiếm đoạt 150 triệu đồng của anh Nguyễn Minh Q khi giới thiệu bản thân có mối quan hệ, có thể làm sổ đỏ cho gia đình anh này. Sau khi nhận tiền, Khiêm không thực hiện theo cam kết và không trả lại tiền. Hiện, gia đình Khiêm đã khắc phục 150 triệu đồng nên gia đình nạn nhân có đơn xin giảm nhẹ hình phạt cho bị can.

Tương tự, ngày 28/12/2024, Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết, đang tiếp tục điều tra làm rõ hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Võ Nguyễn Hoàng Nguyên, sinh năm 1990 (trú tại 22/13 Phan Kế Bính, phường Thủy Xuân, TP Huế). Theo điều tra ban đầu, Nguyên đưa ra thông tin gian dối với nhiều người rằng bản thân có mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên có khả năng giải quyết các thủ tục hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi những thông tin trên sổ đỏ, tách thửa và cấp sổ đỏ mới...

Đồng thời, Nguyên còn “nổ” rằng đang đầu tư, mua bán các thửa đất có lợi nhuận cao khiến các bị hại tin tưởng đưa tiền và hồ sơ liên quan đến các thửa đất để nhờ Nguyên làm giúp. Tuy nhiên, sau khi các bị hại đưa tiền thì Nguyên đã chiếm đoạt để trả nợ, tiêu xài cá nhân và lấy toàn bộ sổ đỏ của các bị hại đi cầm cố, gán nợ. Quá trình điều tra bước đầu, Phòng Cảnh sát hình sự Công an tỉnh xác định, Võ Nguyễn Hoàng Nguyên đã chiếm đoạt tài sản của 12 nạn nhân với số tiền 6,75 tỷ đồng.

Chị Nguyễn Thị Hoa (tên nạn nhân đã được thay đổi) ở TP Huế cho biết, thông qua người quen, chị tìm đến Nguyên làm sổ đỏ lô đất cho gia đình. Khi gặp Nguyên thì Nguyên tự nhận có khả năng giải quyết thủ tục “trọn gói” về đất đai như: làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thông tin trên sổ đỏ, làm hồ sơ xin tách thửa và cấp sổ đỏ… Tin tưởng lời nói Nguyên là thật, gia đình chị Hoa đã nhiều lần đi vay mượn số tiền 420 triệu đồng đưa cho Nguyên nhưng đến giờ lô đất của gia đình chị vẫn chưa được cấp sổ đỏ như lời hứa của Nguyên.

Nên đến các Văn phòng đăng ký đất đai để làm sổ đỏ

Hiện nay, tại Văn phòng Đăng ký đất đai và các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có số lượng người dân thực hiện thủ tục hành chính rất đông. Với tâm lý e ngại phải đi lại nhiều lần để thực hiện thủ tục hành chính và không có thời gian để tới Văn phòng Đăng ký đất đai hoàn thiện hồ sơ pháp lý nên một số người đã bỏ tiền thuê dịch vụ (hay được gọi là “cò”) làm nhanh các thủ tục này.

Trên trang Facebook cá nhân, đối tượng Lê Dũng Khái giới thiệu mình làm việc tại tòa án.

Đối tượng thường tự xưng là cán bộ phòng tài nguyên môi trường, có khả năng “giải quyết nhanh” việc cấp sổ đỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chúng đưa ra những cam kết “đảm bảo thành công” và yêu cầu nạn nhân nộp một khoản tiền đặt cọc lớn.

Mới đây nhất vào ngày 10/1/2025, Cơ quan CSĐT Công an thị xã Đông Hòa (Phú Yên) cho biết, vừa tống đạt quyết định khởi tố bị can và thực hiện lệnh bắt tạm giam về tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đối với Lê Dũng Khái, sinh năm 1985, trú ở thôn Phước Lộc 2, xã Hòa Thành, thị xã Đông Hòa.

Kết quả điều tra bước đầu cho thấy, mặc dù không có nghề nghiệp nhưng Lê Dũng Khái thường khua môi, múa mép “nổ” với nhiều người rằng mình đang là viên chức bộ phận đăng ký đất đai và có đủ khả năng hỗ trợ người dân đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), làm thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu, nhưng phải... chi tiền dịch vụ cho mỗi hồ sơ từ 10-180 triệu đồng.

Không chỉ “nổ” mình là viên chức rồi nhận làm sổ đỏ cho người dân, trên trang Facebook cá nhân, Khái còn giới thiệu mình làm việc tại tòa án.

Do không kiểm chứng sự thật về những thông tin gian dối mà Khái đưa ra và do cần được tách thửa đất, cấp sổ đỏ nên từ tháng 12/2022 đến tháng 8/2024 đã có 9 người dân ở thị xã Đông Hòa, TP Tuy Hòa (Phú Yên) đưa cho Khái gần 400 triệu đồng để làm “dịch vụ” thủ tục đất đai. Sau khi nhận tiền, Khái đã chiếm đoạt để tiêu xài rồi tìm cách né tránh những người đã sập bẫy lừa.

Không chỉ giả làm “cò” sổ đỏ mà một số đối tượng khác còn làm giả giấy tờ, hợp đồng, hoặc thậm chí làm giả con dấu của cơ quan chức năng để lừa đảo. Khi nạn nhân tin tưởng ký hợp đồng và giao tiền, chúng sẽ biến mất, để lại nạn nhân đối mặt với những tranh chấp pháp lý phức tạp.

Một số đối tượng khác thì lại yêu cầu nạn nhân ký giấy ủy quyền với lý do “thuận tiện làm thủ tục”. Tuy nhiên, giấy ủy quyền này thực chất lại cho phép kẻ gian bán hoặc cầm cố tài sản của nạn nhân.

Vì tin tưởng nên người dân đã trả tiền dịch vụ cho các đối tượng này, sau đó giao toàn bộ hồ sơ, tài liệu gốc về đất đai cho họ để thực hiện dịch vụ, số tiền thực hiện dịch vụ chỉ vài chục triệu đồng nhưng có khi lên tới vài trăm triệu đồng, thậm chí hơn đối với những sổ đỏ được gọi là “khó làm”.

Sau khi nhận tiền, những đối tượng này không thực hiện dịch vụ, cũng không trả lại tiền. Người may mắn thì nhận lại được hồ sơ gốc về đất đai, nhiều người khác còn mất cả hồ sơ gốc, gây thiệt hại lớn về tài sản và thời gian.

Do đó người dân cần nâng cao cảnh giác khi sử dụng dịch vụ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Cụ thể, nếu có ai tự xưng là nhân viên nhà nước hoặc môi giới, hãy yêu cầu họ xuất trình giấy tờ chứng minh. Đồng thời, liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng để xác minh thông tin. Trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào, cần đọc kỹ nội dung hoặc nhờ luật sư tư vấn để đảm bảo không bị lợi dụng.

Người dân cũng cần mạnh dạn tố giác các hành vi lừa đảo với cơ quan công an để các đối tượng xấu bị xử lý nghiêm minh theo pháp luật. Đồng thời, việc chia sẻ thông tin và cảnh báo trong cộng đồng sẽ giúp ngăn chặn hiệu quả tình trạng lừa đảo, bảo vệ quyền lợi của bản thân và những người xung quanh.

Mỗi người dân cần trang bị kiến thức cơ bản về pháp lý để bảo vệ quyền lợi cá nhân và tránh rơi vào bẫy của những kẻ xấu. Đặc biệt, khi cần làm các thủ tục hành chính, nhất là thủ tục liên quan giấy tờ bìa đất thì cần đến văn phòng, cơ quan quản lý Nhà nước để thực hiện, chứ không qua trung gian để tránh “tiền mất, tật mang”.

Nhiều người dân sau khi trở thành nạn nhân của các vụ lừa đảo đã mất toàn bộ tài sản, rơi vào cảnh nợ nần và không thể khôi phục được quyền lợi của mình. Thậm chí, một số gia đình còn bị mất đất, nhà cửa - những tài sản có giá trị lớn nhất của họ. Không chỉ thiệt hại về kinh tế, nạn nhân còn chịu áp lực tinh thần nặng nề, vì vừa mất tài sản, vừa đối mặt với các vấn đề pháp lý liên quan.

Thế nên, việc nâng cao nhận thức pháp lý và cảnh giác là cách tốt nhất để đối phó với các chiêu trò lừa đảo làm sổ đỏ đang ngày càng tinh vi và phức tạp.