Dự án giảm giá nhưng không có thanh khoản, lãi suất cao khiến người mua e ngại. Các yếu tố vướng mắc đẩy thị trường bất động sản vào vòng quay 'đợi chờ' nên cung cầu càng xa nhau.

Thông tin được ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cung cấp tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” sáng 19/4.

Ông Thắng đánh giá, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Trước hết là từ tình hình vĩ mô khi địa chính trị thế giới vẫn đang phức tạp với cuộc chiến Nga - Ukraine chưa biết khi nào kết thúc, kéo theo nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu; lạm phát ở nhiều quốc gia vẫn duy trì ở mức rất cao.

Kinh tế trong nước cũng không tránh khỏi ảnh hưởng, GDP quý 1/2023 tăng chỉ tăng 3,32% - thấp thứ 2 trong 10 năm gần đây đã cho thấy điều này.

Thứ hai là chính sách pháp lý, từ các vướng mắc tháo gỡ dự án 4-5 năm nay chưa xong đến việc cấp phép dự án mới. Theo dữ liệu của DKRA, riêng TP HCM có khoảng 116 dự án chưa được tháo gỡ.

Thứ ba là thị trường vốn, các nguồn huy động vốn chính của bất động sản là tín dụng, trái phiếu và khách hàng hiện nay đều đang tắc. “Vướng pháp lý khiến doanh nghiệp khó vay ngân hàng. Lãi suất cho vay cao lại tác động đến sức cầu thị trường”, ông Thắng nêu hai mặt khiến thị trường gặp khó.

Đối với thách thức cụ thể với thị trường bất động sản hiện tại, ông Thắng cho rằng vấn đề chủ chốt là cung cầu chưa gặp nhau.

Về phía nguồn cung, 60% là phân khúc bất động sản hiện nay là cao cấp. Gần 3 năm nay, TP HCM không có dự án thương mại hạng C với mức giá 35 triệu, có thể nói là “tuyệt chủng”. Nhà ở xã hội năm 2022 chỉ có 9 dự án với hơn 5.500 căn. Như vậy, lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại.

Về phía cầu, sức mua trên thị trường cũng đã sụt giảm, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong quý 1/2023 chỉ bằng 20% - 30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.

Giá bán bất động sản trên cả nước cũng giảm mạnh, mức chiết khấu lên đến 10% - 25% so với cùng kỳ. Vậy nhưng nhiều dự án giảm 50% vẫn không có thanh khoản, có thể dẫn đến tình trạng không biết giá thị trường cận biên ở mức nào.

Việc giảm giá bán còn làm phát sinh tâm lý “chờ đáy”, người có tiền cũng chưa mua ngay để chờ đợi giảm nữa. “Bên cạnh đó là việc người mua mất niềm tin vào một số chủ đầu tư, hay nhà đầu tư có ý định mua nhưng lãi suất cao nên còn chần chừ. Tất cả lại quay lại bài toán quay vòng mang tên ‘chờ đợi’ khiến cung cầu không chạm nhau”, ông Thắng nói..

Để giải quyết các thách thức trên, ông Thắng cho rằng phải có giải pháp tháo gỡ đồng bộ, với sự tham gia của cả 3 bên: Cơ quan quản lý, doanh nghiệp, người mua.

Thời gian qua, cơ quan quản lý đã có động thái tích cực nhưng theo ông Thắng cần có hướng dẫn cụ thể, triển khai nhanh hơn. Đối với doanh nghiệp thì đầu tiên phải đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm chi phí, áp dụng công nghệ, giảm giá bán, đàm phán với trái chủ, ưu tiên phát triển dự án chiến lược đã hoàn thiện pháp lý...

Còn đối với người mua, ông Thắng cho rằng sau một chu kỳ bất động sản, người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức. Thị trường giờ đã qua giai đoạn lướt sóng, người mua phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn. Đây cũng là yếu tố để thúc đẩy sự bền vững của thị trường. Đồng thời cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối giữa vay và trả nợ.

DKRA dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn vào cuối quý 3/2023 hoặc chậm nhất quý 1/2024. Tuy nhiên để quay lại thời kỳ sôi động như 2018-2019 thì cần thời gian rất dài nữa. Dự báo của tôi dựa trên 5 cơ sở: Chỉ đạo quyết liệt của Nhà nước, tháo gỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất cho vay đang có chiều hướng hạ nhiệt, nội tại doanh nghiệp đang tái cấu trúc, các gói hỗ trợ (350.000 tỷ đồng hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế 2022-2023, 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội).Ông Võ Hồng Thắng

Cũng cho rằng thị trường bất động sản đang ảnh hưởng bởi tâm lý chờ “bắt đáy”, ông Gibran Bukhari - Giám đốc Kinh doanh Masterise Home cho biết, tâm lý khách hàng không hào hứng như trước là do các thông tin xấu trên thị trường. Họ có tâm lý chờ đợi nhiều hơn, nghe ngóng nhiều hơn thông tin.

Tuy nhiên ông Gibran Bukhari cho rằng nhà đầu tư không nên vội tìm đến các sản phẩm đang xuống giá vì đây là các sản phẩm đang trong quá trình tìm lại giá trị thực. Thực tế, những dự án có giá trị thực, đáng sống vẫn thu hút khách hàng. “Các chủ đầu tư có năng lực sẽ luôn thực hiện tốt cam kết tốt với khách hàng. Đây cũng là hướng đi của chúng tôi trong giai đoạn hiện nay”, ông Gibran Bukhari cho biết.

Đại diện Masterise Home chia sẻ thêm, ông có niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời cho rằng đây là thời điểm cần chung tay để phát triển thị trường bền vững. “Khi chúng tôi đi ra nước khác thì không có nước nào không nói về Việt Nam. Việt Nam chính là 1 trong top 5 điểm đến của nhà đầu tư Singapore sở hữu bất động sản ở nước ngoài”, ông Gibran Bukhari nói.

Mặt bằng giá mới sẽ giúp thị trường hồi phục

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản của Việt Nam rất khác với thị trường bất động sản của Trung Quốc. Bất động sản của Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm. Nếu thủ tục pháp lý tốt, nếu có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn.

“Cho dù thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được. Hơn nữa, chính mặt bằng giá mới này sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất. Lúc đó, doanh nghiệp nào, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá thì tồn tại, còn không chịu được thì tự phải tái cấu trúc theo nguyên tắc thị trường”, chuyên gia nêu ý kiến.

TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam là khá cao so với Trung Quốc. Trung Quốc sau khi giải quyết được thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án; tuy nhiên cuối cùng gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu. Trong khi ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở là rất lớn.

Với phương hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản như trên, chuyên gia cho rằng việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra sự tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.

“Nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn. Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.