Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc chính thức lên tiếng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức trúng đấu giá 2,4 tỷ/m2 là bất thường và điển hình làm nhiễu loạn thị trường.

Còn các chuyên gia luôn nhắc lại cảnh báo: tình trạng "thổi" giá nhà, đất không được ngăn chặn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường cũng như chính sách phát triển nhà ở cho đa số người dân cần nhà ở thực

Cơn sốt đi qua, nhà ma – đất hoang bỏ lại

Cơn sốt bất động sản đang lan rộng nhiều tỉnh thành. Giá rao bán được "thổi" lên chóng mặt mà đỉnh cao là con số được cho là tín hiệu không tốt cho thị trường: Gần 2,5 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm.

Không chỉ Việt Nam mà ở cả những quốc gia có thị trường BĐS lâu đời cho thấy, khi những cơn sốt đất đi qua, ngoài việc nhiều nhà đầu tư mắc kẹt không thể rút tiền về thì còn gây ra nhiều hệ lụy như cản trở quá trình đô thị hóa, việc xây dựng nhà ở giá rẻ của Chính phủ ngưng trệ cũng như hệ lụy cho hoạt động đầu tư của DN làm thật hướng tới cung cấp nhà cho số đông người cho nhu cầu thật.

Giai đoạn 1998 tại Mỹ, sau 10 năm, giá nhà ở Mỹ đã tăng từ 2-3 lần. Khi cơn sốt đi qua, các tài sản thế chấp về giá trị thật, các ngân hàng mất hoàn toàn năng lực tài chính. Từ đây, khủng hoảng tài chính xảy ra và lan ra toàn thế giới.

Sốt đất kéo dài ở Trung Quốc cũng đã xảy ra vài lần với tình trạng đầu tư vào các thành phố “ma”. Tiền vay đầu tư rất lớn đều rơi vào nợ xấu. Mọi chuyện ở Trung Quốc buộc chính phủ nước này mạnh tay giải quyết, chấn chỉnh đầu cơ, đẩy giá nhà ở lên cao, gia tăng khoảng cách giàu nghèo và kìm hãm mong muốn đầu tư của người dân vào lĩnh vực khác.

Giáo sư Võ Đại Lược – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị thế giới nhắc lại câu chuyện ở Trung Quốc để nói tới thực tế những gì đang diễn ra và cần cảnh báo ở Việt Nam.

Ông Lược dẫn chứng 2 con số là tăng trưởng GDP năm 2021 ước đạt 2,58% trong khi tăng trưởng tín dụng là 14%, như thế có thể đặt câu hỏi dòng vốn chảy vào BĐS hay chứng khoán thay vì đi vào sản xuất thực. Giá nhà đất tăng là biểu hiện rõ nhất khi nền kinh tế thực, sản xuất kinh doanh thực có dấu hiệu trì trệ.

Nhật Bản cũng đã trải qua gia đoạn những năm 1990, việc đầu cơ, nâng giá đất hay buôn đi bán lại để nâng giá đất dần gây ra nhiều vấn đề xã hội. Khi cơn sốt đi qua, hậu quả lớn đến mức phải mất một thời gian rất dài để phục hồi, sau này được gọi là “20 năm đánh mất”.

Dưới góc độ là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) nhận thấy, cứ qua mỗi lần "sốt" đất sẽ để lại những hệ lụy rất lớn cho điều hành kinh tế xã hội.

"Kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn", ông Bình nói. Đồng thời các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội.

Đáp ứng nhu cầu thực của số đông mới bền vững

Giáo sư Đặng Hùng Võ ngay từ đầu đã bày tỏ quan điểm, mức giá từ 1 tỷ đồng tới 2,4 tỷ đồng trên 1m2có thể chứa đựng những yếu tố tiêu cực nhất định. Yếu tố tiêu cực ở đây có thể nhận định là việc kích giá nhằm tạo giá ảo cho thị trường BĐS. Chi phí cho việc tạo ra ảo sẽ được thu lại từ tình trạng thị trường rơi vào “sốt đất”. Hậu quả của việc này có thể là khôn lường.

Diễn biến của thị trường bất động sản như vậy cho thấy không có lợi cho đầu tư phát triển. Khi tất cả tiền của doanh nghiệp, tiền của dân đều đặt vào bất động sản thì sản xuất - kinh doanh không còn nguồn lực để đầu tư.

Theo kinh nghiệm của các nước phát triển, muốn nền kinh tế phát triển lành mạnh thì phải đảm bảo được việc đầu tư vào bất động sản trong một giới hạn nhất định, khoảng 30% tổng vốn đầu tư xã hội, khoảng 70% lượng vốn đầu tư xã hội phải đặt vào sản xuất - kinh doanh. Ở nước ta trong thời gian qua, đầu tư vào bất động sản chiếm tỉ trọng quá cao, giới nhà giàu cũng giàu lên chủ yếu từ đầu tư vào bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPSG (HoREA) cho rằng, hệ lụy của tình trạng sốt giá cũng không mới, đã từng xảy ra hơn 10 năm trước. Như câu chuyện của TP Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với 5 lần sốt giá và 5 lần đóng băng và nhà đầu tư cuối cùng "ôm sô", không rút ra kịp thì mất tài sản. Hệ lụy này khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản trong khi nhà đất bị bỏ hoang.

Giá đất "thoát ly" giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho bất động sản. Vị chuyên gia cũng lo ngại giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là "rào cản" cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp "sếu đầu đàn".

Bên cạnh đó, theo ông Châu, hệ lụy lớn của những cơn sốt đất là đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Như vừa qua có một dự án có giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2… Và cơ hội có nhà ở của người tiêu dùng có nhu cầu thật bị mất đi.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cho biết, việc giá bất động sản bị "thổi" quá cao sẽ gây khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp vì giải phóng mặt bằng khó khăn, chi phí phát sinh lớn hơn nhiều…

Các chủ đầu tư uy tín mong muốn thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, không phải lối kinh doanh kiểu "ăn xổi ở thì", chụp giật cơ hội. Ông Đính nhấn mạnh, việc giá bất động sản bị "thổi" quá cao sẽ gây khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp vì giải phóng mặt bằng khó khăn, chi phí phát sinh lớn hơn nhiều…

Giá đầu vào quá cao thì phải bán ra cao nhưng thị trường có chấp nhận đâu. Bán cao thì không bán được. Doanh nghiệp chân chính luôn mong muốn đầu tư môi trường ổn định", ông Đính nói.

Đối với những giải pháp bình ổn giá nhà đất hiện nay, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. SG (HoREA) vấn đề đầu tiên là minh bạch thông tin quy hoạch, kiểm soát được dòng tiền qua kênh tín dụng.

Ông Châu cho rằng, hiện nay nhà đầu tư mua đất, ngoài tiền nhàn rỗi còn dùng đòn bẩy về tín dụng. Như Trung Quốc có giải pháp quyết liệt, đầu tiên có thể cho vay khoảng 70% để mua BĐS, nhưng khi có sốt đất đòn bẩy tín dụng hạ xuống 50%, thậm chí giảm xuống còn khoảng 30%.

"Như vậy, để có tiền đầu tư, khách hàng phải có 70% giá trị BĐS. Ngoài ra, giải pháp về thuế rất quan trọng. Trung Quốc, Singapore căn nhà thứ nhất đánh thuế thấp, các căn tiếp theo đánh thuế rất cao để chống đầu cơ" - ông Châu dẫn chứng.

Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, trong thời gian tới, TP.SG và các tỉnh/thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 (Luật đất đai 2013).

Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư, tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác. Điều này tránh việc đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn thị trường BĐS.